전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(부동산 가격 변화의 비밀 ’심리, 전세, 정책’)

 

 

책 제목(책제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자 및 출판사 : 이현철

읽은날짜 : 2.13-15/ 3.3

핵심키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가 #하향안정기 #매도시기

도서를 읽고 내점수는 (10점만점에 ~ 몇점?) : 10점

 

 

내용 및 줄거리

황금알을 낳는 투자 pp.182-

본)폭락은 반드시 폭등이 전제되어야만 가능한 상황입니다....일반 사람들이 말하는 투기꾼들은 엄밀한 의미에서 말하자면 건전한 투자자인것입니다. 자금 계획을 마련해 세를 놓고 그들 통해 장기적으로 일정 정도 수익을 얻으려 하는 행위는 투자에 속하는 것입니다. .. 폭등이 이루어지면 반드시 외부충격이 없어도 폭락은 오게 됩니다. 이 시기의 특징은 매수자 우위의 시장입니다. 팔려고 하는 사람은 많고, 사려고 하는 사람이 없어서 매수자가 선택권이 많은 시장 상황이 벌어지게 됩니다. 그래서 매수자가 시장에서 우위에 있는 시장이 형성됩니다. 그러나 매도자는 많고 매수자는 관망세이기 때문에 시장의 침체는 어쩔 수가 없는 상황으로 흘러가게 됩니다. 따라서 이 시기에는 주택매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상이 나타나게 됩니다.

깨)투자와 투기. 폭등과 폭락

적)폭락은 폭등이 전제되어야 한다. 현재 주춤한 상황은 폭락기인가? 폭락기에도 버틸 수 있는 자산을 찾아야 한다. 전세가를 중요하게 생각하자. 내가 리스크 대비 할 수 있는 전세가인가 아닌가

 

황금알을 낳는 투자 pp187-

본)하락 안정기-하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. .. 2008년 미국의 서브프라임모기지 사태와 같은 금융위기가 오게 됩니다. 이런 상황이 오게 되면 집을 싸게 살 수 있는 좋은 상황이 아니라, 우리나라 경제 전반이 침체를 넘어서서 위기의 사태가 발생하게 되는 것입니다. 정부는 이러한 상황이 일어나는 것을 절대 원하지 않습니다. 개개인들로서는 집 값이 더 내려가서 싸게 살 수 있다면 좋겠다고 생각하지만, 정부가 인위적으로 10년 전 가격대로 되돌리기는 불가능에 가깝습니다... 이 시기에는 전반적으로 매매가는 크게 오르지도 내리지도 않는 상태에 머물러 있게 되며, 전세가는 상승을 시작해 매매가와 전세가 비율이 거의 최고 상태에 이르게 됩니다.

깨)하락안정기-하락을 어느정도 멈추고 매매가는 진정. 전세가 상승/ 전세가는 상승을 시작해 매매가와 전세가 비율이 거의 최고 상태에 이르게 됨.

적)이 시기를 잡을 수 있는 실력을 갖추고 있어야 한다. 2015년 분명 집을 살 수 있는 시기였는데, 그럴 수 있는 위치였는데, 라고 후회하지 말자

 

부동산 투자에 숨어 있는 비밀-최고의 투자 방법 중 하나, 갭투자 pp.226-

본)갭투자란 우리나라에서만 존재하는 전세라는 제도를 이용해 자기자본금을 적게 투자해 레버리지 효과를 보는 투자 방법입니다... 갭투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기입니다. 이번 사이클에서 보면 2013-2014년 전후가 됩니다.

깨)하향안정기. 2013-2014

적)전세 레버리지 투자법에서 가장 중요한 시기.

 

부동산 투자에 숨어있는 비밀 pp.230-

본)임차인들은 갭 투자자들의 투기가 아닌, 매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 분명히 알아야 합니다... 그렇기에 전세가율이 높은 것들은 마음 놓고 매수를 하셔도 됩니다. 그리고 이 전세가는 폭등이 있기 전까지 절대 떨어지지 않습니다... 갭투자를 행한 분들은 길게 가져가는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져가실 수 있을 것입니다.

깨)갭투자 때문이 아니라 매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실

적)저런 사람이 주변에 있지.. 그들에 의해 투자로 수익을 볼 수 있는 것일까. 왜 그들은 그런 사고방식에서 벗어나지 못할까. 경험이 없고 교육을 받지 못했기 때문일까. 나포함 너무 안타깝다. 나도 아직 투자로 이득을 봐보지 못해서 자신할 수는 없지만 자본주의, 금융교육의 중요성은 매번 책을 읽을 때마다 느낀다.

 

부동산 투자에 숨어 있는 비밀 pp232-

본)파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋습니다. 왜냐하면, 매수자가 투자자도 될 수 있지만, 실수요자도 될 수 있기 때문에 입주시기를 어느 정도 맞출 수 있는 그런 시기입니다... 그래서 만기를 맞추어야 합니다.. 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 합니다. 그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 생각보다 잘 팔릴 것입니다... 전세부터 최고 시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안하시면 됩니다. 그럼 아주 안전한 갭투자를 진행할 수 있을 것입니다.

깨)매도 시점도 중요하다.

적)첫 1호기.. 전세 기간을 2년으로 맞추지 못하고 끌려간 것이.. 하... 나에게 얼만큼의 투자금 손해를 보게 하는지 다시한번 느끼게 된다... 그래 1호기부터 어려움을 겪고 나면 그 다음부턴 그런 실수는 다시 하지 않도록 할 수 있겠지

 

부동산 투자에 숨어있는 비밀 pp.242-

본)지방이 약 3-4년 정도 앞선 흐름을 보입니다.. 서울, 수도권 시장은 지금 상승장입니다. 곧 폭등이 올 가능성이 크고 그 뒤를 이어 반드시 폭락장이 도래할 것입니다... 서울, 수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나 하향안정기에 접었을 것입니다. 이 시기에는 매매가는 싸고 전세가는 저 밑에서 쭉 치고 올라와 매매가에 근접한 상황을 만들고 있을 것입니다.

깨)서울, 수도권이 폭락하는 시기에 지방은 폭락장을 지나 하향안정기에 접해 있을 것

적)투자가 불가능한 시기는 없다. 투자 고수님들의 공통된 말.

 

무주택자들이 궁금한 BEST9 pp.351-

본)가격 흐름을 아시고 매도계획을 세워야 합니다. 적당한 시점에 매도하고 다른 지역에 투자하거나, 침체기에는 당분간 전세로 들어가서 사는 방법도 한가지 방법이 될 수도 있습니다.. 중요한 것은 사는 것보다 매도가 중요하다는 것을 명심하시고 매도의 시기는 아파트의 흐름을 알아야 언 정도 가시권에 있다는 것을 아셔야 합니다. .. 아파트 사이클을 잘 살펴보면 떨어지는 시기는 길어야 3-5년 정도 입니다. 그리고 올라가는 시기는 짧게는 5년, 길게는 거의 10년입니다. .. 싸게 사는 것이 중요한 것이 아니고, 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요한 것이라는 것을 말씀드리는 것입니다... 폭등이 남아 있고 폭등 후에는 반드시 떨어질 수 있으니 이 점을 유의해서 매도시점을 잘 잡으시길 부탁드리겠습니다.

깨)사는 것보다 매도가 중요하다

적)1호기는 언제 매도해야 좋을까. 독서로 강의로 공부하자

 

 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 1호기 투자의 문제점을 복기 할 수 있었다. 전세 레버리지 투자에서 중요점을 다시한번 공부할 수 있었다

 

 

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점

: 들어갈땐 들어갈 수 있지만 나올땐 쉽지 않다. 전세 레버리지 투자의 절대적 진리를 깨닫고 같은 투자법에 대해 이야기하는 책에서 공통적으로 제시하는 중요한 포인트를 정리해둬야겠다

 

 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

: 부동산 투자의 정석